전월세 전환율 계산, 보증금 월세 계산 1억이면 한 달 얼마 (연 5%)

전세를 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세는
법으로 정한 비율 안에서만 정해져요.

안녕하세요
매일매일 좋은 날을 나누는 성글벙글입니다😊

 

오늘은 전월세 전환율 계산을
포스팅으로 알아볼게요.
집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자는데
얼마가 맞는지 궁금하셨다면 끝까지 읽어 보세요.

 

먼저 결론이에요. 지금 전월세 전환율 계산의 상한은
연 5%예요.
보증금 1억 원을 월세 전환하면
한 달 약 41만 6천 원이 넘지 않는 선이에요.

 

이 비율은 기준금리에 따라 바뀌어요.
작년 숫자로 계산하면 틀릴 수 있어요.
어떻게 나온 숫자인지 차례대로 볼게요.

“전월세 전환율, 법에 정해진 상한

주택임대차보호법 제7조의2는
보증금을 월세로 바꿀 때의 상한을 정해 두었어요.
두 비율 가운데 낮은 쪽을 넘지 못해요.

 

하나는 시행령이 정한 연 10%예요.
다른 하나는 한국은행 기준금리에
연 2%를 더한 비율이에요.

 

지금은 기준금리를 더한 쪽이 더 낮아서
그 숫자가 전월세 전환율 계산의 상한이 돼요.
둘 중 낮은 쪽이 기준이라는 것만 기억해요.

“기준금리, 지금은 몇 %일까

한국은행은 2026년 10월 22일 금융통화위원회에서
기준금리를 연 3.00%로 그대로 두었어요.
여기에 2%를 더하면 5%예요.

 

기준금리는 1년에 여러 번 다시 정해요.
그래서 월세 전환 이야기를 꺼내기 전에
그때의 기준금리를 한 번 확인하는 게 좋아요.

 

인터넷에 떠도는 5.25%, 5.5% 같은 숫자는
그때의 기준금리로 계산한 값일 수 있어요.
숫자보다 계산하는 방법을 알아 두면 헷갈리지 않아요.

 

더하는 비율도 예전과 달라졌어요.
2020년 8월 국토교통부·법무부 해설집에는
기준금리에 3.5%를 더한다고 적혀 있었어요.

 

그런데 같은 해 9월 29일 시행령이 바뀌면서
더하는 비율이 2%로 낮아졌어요.
그래서 옛 글의 계산은 지금보다 높게 나와요.

“전월세 전환율 계산 공식

전월세 전환율 계산은 세 단계면 돼요.
월세로 바꿀 보증금부터 정해요.

 

월세로 바꿀 보증금 × 전환율 = 1년 월세
1년 월세 ÷ 12 = 한 달 월세

 

예를 들어 보증금 1억 원을 월세 전환하면
1억 원 × 5% = 500만 원이 1년 몫이에요.
이걸 12로 나누면 한 달 416,666원이에요.

 

바꾸는 금액에만 곱하고, 남는 보증금은 빼요.
보증금 3억 원 중 1억 원만 돌린다면
나머지 2억 원은 계산에 넣지 않아요.

 

그러면 계약은 보증금 2억 원에 월세 약 41만 원,
이른바 반전세가 돼요.
보증금 월세 계산은 이렇게 두 줄로 끝나요.

“보증금 월세 계산, 금액별로 보기

보증금 월세 계산을 금액별로 해 봤어요.
지금 상한 5%로 계산한 한 달 금액이에요.

 

보증금 3,000만 원을 돌리면 125,000원,
5,000만 원을 돌리면 약 208,333원이에요.
1억 원이면 약 416,666원이에요.

 

2억 원을 돌리면 약 833,333원이에요.
보증금 월세 계산은 이 범위를 넘지 않는 선에서
서로 합의해 정하는 거예요.

 

상한보다 낮게 정하는 것은 얼마든지 괜찮아요.
집주인과 세입자가 원하는 대로 맞추면 돼요.
상한은 "이 이상은 안 된다"는 선이지
"이만큼 받아야 한다"는 기준이 아니에요.

“거꾸로 계산하기, 월세를 보증금으로

반대로 월세를 보증금으로 바꿔 보고 싶다면
한 달 월세 × 12 ÷ 전환율로 계산해요.
월세 50만 원이라면 600만 원 ÷ 5%예요.

 

그러면 1억 2천만 원이 나와요.
월세 50만 원이 보증금 1억 2천만 원과
비슷한 값이라는 뜻이에요.

 

다만 법의 상한은 보증금을 월세로 바꿀 때를
정한 것이라, 이 계산은 비교용으로만 써요.
월세를 전세로 돌리는 건 서로 합의로 정해요.

“월세 전환 전에 확인할 것

월세 전환 이야기가 나오면
먼저 지금 계약이 언제 끝나는지 봐요.
갱신할 때라면 계약갱신청구권과 함께 따져요.

 

법 조문은 보증금을 월세로 바꾸는 경우를
정해 두고 있어요. 새로 맺는 계약까지
같은지는 상황마다 따져 봐야 해요.

 

집주인이 말한 월세가 맞는지 보려면
돌리는 보증금과 제안받은 월세를 나란히 적고
이 글의 식으로 한 번 계산해 보면 돼요.

 

월세 전환 금액이 상한을 넘는 것 같으면
계약서에 서명하기 전에 다시 계산해 보세요.
서명한 뒤에는 바로잡기가 훨씬 어려워요.

“전월세 전환율 계산 Q&A

전월세 전환율 계산에 많이 묻는 세 가지예요.

 

Q1: 전환율 상한은 지역마다 다른가요?
A1: 법에 정한 상한은 지역과 상관없이 같아요.
다만 실제 거래에서 쓰는 전환율은
지역과 집 종류에 따라 달라요.

 

Q2: 관리비도 전환율 계산에 들어가나요?
A2: 전환율은 보증금과 월세 사이의 비율이에요.
관리비는 관리사무소에 따로 내는 돈이라
보증금 월세 계산에 넣지 않아요.

 

Q3: 기준금리가 오르면 월세도 바로 오르나요?
A3: 상한이 올라갈 뿐이에요.
지금 내는 월세가 저절로 오르지는 않아요.

 

월세를 바꾸려면 서로 합의가 있어야 하고,
그때의 기준금리로 다시 전환율을 계산해요.

“전월세 전환율 계산 정리

여러분은 전세와 월세 중 어느 쪽이 더 맞으세요?
전세, 월세, 반반 중 하나로 남겨 주세요.

 

전월세 전환율 계산은 바꾸는 보증금 × 5% ÷ 12.
보증금 월세 계산도 이 식 하나면 돼요.
5%는 기준금리 3.00%에 2%를 더한 값이에요.
기준금리가 바뀌면 이 숫자도 함께 바뀌어요.

 

월세 전환 제안을 받았다면 돌리는 금액에
5%를 곱하고 12로 나눠 보세요.
금액을 두고 다투게 되면 주택임대차분쟁조정위원회나
법률 전문가에게 먼저 상담해 보세요.

 

오늘 내용은 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조,
한국은행 금융통화위원회의 10월 기준금리 결정에서
확인한 정보를 바탕으로 정리했어요.
(2026년 10월 기준이라 이후 달라질 수 있어요)

 

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